Giriş

Kiracılığın tespiti, muarazanın önlenmesi ve haksız müdahalenin men’i davaları; kiraya veren (malik) ile kiracı veya üçüncü kişiler arasında kiralanan taşınmaza ilişkin yaşanan uyuşmazlıklarda başvurulan hukuki yollardır. Bu davalar, kiracının kira ilişkisinin varlığını mahkeme kararıyla tespit ettirmesi, kiracının kullanım hakkına yönelik engellemelerin giderilmesi ya da mal sahibinin izni olmadan taşınmazı elinde bulunduranların tahliyesi amacıyla açılabilir. Aşağıda ilgili mevzuat hükümleri, yargı kararları ve uygulamadaki esaslar çerçevesinde bu davaların hangi durumlarda açılabileceği, olası hukuki sorunlar ve çözüm yolları ile kira sözleşmesinin varlığının davaya etkisi incelenmiştir.

İlgili Mevzuat Hükümleri

Türk Borçlar Kanunu (TBK) (6098 sayılı Kanun): TBK, kira sözleşmesinin tanımı ve tarafların hak ve borçlarını düzenler. Örneğin, TBK m.299 kirayı tanımlar; m.310 kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını öngörür . Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin sona ermesi ve uzaması TBK m.347 ve genel hükümlerde TBK m.327 hükümlerine tabidir . Yine TBK, kiraya verenin kiracının kullanımını engellememesini (kiralananın ayıptan ari tutulması, kullanımın temini gibi yükümlülükler – örn. TBK m.301) ve sözleşmenin haksız feshi halinde tazminat şartlarını düzenler .
Türk Medeni Kanunu (TMK) (4721 sayılı Kanun): TMK m.683 mülkiyet hakkına dayanarak malike taşınmazını haksız işgal edenlere karşı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açma yetkisi tanır . Malik, taşınmazını “hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf etme” yetkisine sahiptir; bu hakka yönelik her türlü haksız el atmanın durdurulmasını dava edebilir . Ayrıca, zilyetliğin korunmasıyla ilgili TMK hükümleri, kiracının fiili hakimiyetinin korunmasına ilişkin süreli başvuru imkanları da verir (TMK m.974 vd. ile 981-982, toprak mülkiyeti ve zilyetlik davaları).
İcra ve İflas Kanunu (İİK) (2004 sayılı Kanun): Kiralanan taşınmazların tahliyesinde dava açmadan, icra yoluna başvurma imkanı tanır. Özellikle İİK m.269 ve devamı uyarınca kira bedelinin ödenmemesi veya İİK m.272uyarınca kiracının tahliye taahhüdü (boşaltma sözü) vermesi durumlarında, mal sahibinin sulh hukuk mahkemesi kararı olmaksızın icra dairesi kanalıyla tahliye süreci başlatması mümkündür. İİK m.276 ve devamı da kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesinin usulünü düzenler. Ayrıca kamu taşınmazları açısından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75, sözleşme süresi biten kiracının ecrimisil ödeyerek en fazla 15 gün içinde idari makamlarca tahliye ettirileceğini hükme bağlayarak kamu idarelerine tahliyede ayrıcalık tanımaktadır . Bu gibi özel kanun hükümleri, kira sözleşmesinin yenilenmemesi durumunda kiracının fuzuli şagil (haksız işgalci) sayılacağını öngörür .
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) (6100 sayılı Kanun): HMK m.4/1-(a), “kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları” sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına bırakır . Aynı madde gereği, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel hükümler saklı kalmak üzere, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak ve tahliye davaları ile bu davalara karşı açılan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür . HMK m.106, tespit davalarının ancak davacının güncel hukuki yararı bulunması halinde dinlenebileceğini düzenler. Eğer aynı konuda bir eda (ifa) davası açmak mümkünse, sadece tespit istemiyle dava açılmasında hukuki yarar koşulu gerçekleşmez . HMK m.114/c ve 115, mahkemenin görevinin kamu düzeninden olduğunu ve dava şartı olarak resen inceleneceğini belirtir; yanlış mahkemede dava açılması halinde usulî itiraz veya resen görevsizlik kararı verilebilir.

Kiracılığın Tespiti Davası

Tanım ve Amaç: Kiracılığın tespiti davası, bir kişiyle taşınmaz maliki (veya kiraya veren sıfatını devralan kişi) arasında geçerli bir kira ilişkisi bulunduğunun mahkemece belirlenmesini amaçlayan tespit (hukuki durumun belirlenmesi)davasıdır. Uygulamada genellikle, kiracı konumundaki davacı bu talebi “muarazanın men’i” (haksız engel ve uyuşmazlıkların giderilmesi) talebiyle birlikte ileri sürer. Böylece davacı, kiracılık sıfatının tartışmalı olduğunu mahkeme kararıyla netleştirirken, aynı zamanda kiraya verenin veya üçüncü kişinin kiralananı kullanmasına çıkardığı engelin kaldırılmasını ister. Kiracılığın tespiti davasıyla hedeflenen, davacının kiracı olduğunun hükmen tescili ve bu sıfatın inkarından veya göz ardı edilmesinden kaynaklanan risklerin bertaraf edilmesidir.

Hangi Durumlarda Açılabilir: Bu davanın açılabilmesi için davacının kiracılık iddiasında güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararı olmalıdır. Özellikle kiraya verenin, davacının kiracı olduğunu kabul etmemesi veya kiracılık ilişkisinin sona erdiğini ileri sürerek davacıyı tahliye etmeye kalkışması gibi durumlar söz konusudur. Örneğin:

Kira Sözleşmesinin İnkarı: Davalı (malik veya yeni malik), davacının taşınmazda kiracı olmadığını, haksız işgalci olduğunu iddia ediyorsa, kiracılık tespiti davası ile bu uyuşmazlık yargıya taşınabilir.
Kira Süresinin Sona Eriğinin İddiası: Belirli süreli bir kira sözleşmesinde sürenin bittiğini ileri süren malike karşı, kiracı sözleşmenin zımnen yenilendiğini veya TBK hükümleri gereği belirsiz süreye dönüştüğünü iddia edebilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, TBK m.347 uyarınca kiracı bildirim yapılmadıkça sözleşmenin uzadığını savunabilir. Kiraya veren buna rağmen kira ilişkisinin bittiğini düşünüp tahliye girişiminde bulunuyorsa, kiracı “kiracılığın devam ettiğinin tespiti” davası açabilir. Ancak, eğer sözleşme süresi dolmuş ancak taraflar ilişkiyi fiilen sürdürmüşlerse, TBK m.327 gereğince sözleşme belirsiz süreliye dönüşür ve ortada devam eden bir kira ilişkisi vardır . Bu durumda kiracılık sıfatının sürdüğünün tespiti talebinin hukuki yararı bulunabilir. Buna karşın, eğer kira ilişkisi zaten yazılı sözleşme ile açıkça devam etmekte ve davalı da bunu kabul etmekteyse, sırf soyut olarak “kiracıyım” tespiti için dava açmak hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilebilir . Yargıtay 13. HD’nin de benimsediği üzere, aynı konuda doğrudan eda davası (örneğin tahliye talebine karşı savunma) mümkünse, yalnızca tespit istemi dinlenmez . Bu nedenle kiracılık tespit davası genellikle gerçekten çekişmeli hallerde başvurulan bir yoldur.
Mülkiyet Değişimi (Yeni Malik Durumu): Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, özellikle satış, miras veya mahkeme kararıyla yeni bir malikin ortaya çıkması halinde kira ilişkisi konusunda anlaşmazlık çıkabilir. TBK m.310 uyarınca taşınmaz satıldığında mevcut kira sözleşmesi kanunen yeni malike geçer ve yeni malik, önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin tarafı haline gelir . “Kiraya verenin değişmesi, sözleşmeyi veya sözleşmenin niteliğini ortadan kaldırmaz” . Dolayısıyla kural olarak yeni malik kira ilişkisini sürdürmek zorundadır. Ancak uygulamada bazı yeni malikler, kiracıyı tanımayıp onu işgalci sayarak taşınmazı tahliye ettirmeye çalışabilmektedir. Kiracı bu durumda, kira sözleşmesinin geçerli olduğunu ve kiracılık sıfatının devam ettiğini tespit ettirmek için dava açabilir. Nitekim bir Yargıtay kararında, davacı kiracı, TCDD’den kiraladığı taşınmazın Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne devrinden sonra da kiracılık sıfatının sürdüğünü iddia etmiş; davalı idare ise sözleşme süresinin bittiğini, artık davacının “kiracı değil fuzuli şagil” (işgalci) olduğunu savunmuştur . İlk derece mahkemesi, yeni malik tarafından geçerli bir fesih veya tahliye nedeni bildirilmediği için kira sözleşmesinin devam ettiğine ve davacının kiracılık sıfatının korunduğuna karar vermiştir . Bölge Adliye Mahkemesi ise taşınmazın vakıf malı olması ve 2886 sayılı kanuna tabi olduğu gerekçesiyle sözleşme bitiminde kiracılık sıfatının sona erdiğini değerlendirerek kararı değiştirmiştir . Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m.310 hükmünü özellikle vurgulayarak yeni malikin kira sözleşmesine taraf olmak zorunda olduğunu, ayrıca somut olayda taşınmazın TBK genel hükümlerine tabi bir yer olduğunu belirtmiştir . Yargıtay, TBK m.327’deki uzama/yenileme hükümlerine uygun değerlendirme yapılmadan sözleşmenin bittiğinin kabul edilmesini hukuka aykırı bularak BAM kararını bozmuştur . Bu karar, kira sözleşmesi devredilen kiracının hukuki korunmasına güzel bir örnektir.

Davacı Açısından Prosedür ve İspat Yükü: Kiracılığın tespiti davası genellikle kiracı (ya da kendini kiracı sayan) tarafından davalı malike veya kira ilişkisini inkâr eden ilgili tarafa karşı açılır. Görevli mahkeme, uyuşmazlık kira ilişkisinden doğduğu için Sulh Hukuk Mahkemesi’dir . Dava dilekçesinde, davacı kiracı olduğunu, kira sözleşmesinin mevcut ve geçerli olduğunu, buna rağmen davalının bu durumu tanımayarak haklarına müdahale ettiğini açıklamalıdır. Dava, sırf tespit niteliğinde olabileceği gibi (yalnızca kiracılık sıfatının tespiti), çoğunlukla eda talebiyle (muarazanın men’i, müdahalenin durdurulması istemiyle) birlikte açılır. Eda talebi de içerdiğinde, mahkeme kararı icra kabiliyeti kazanacağından davacının hukuki yararı daha güçlü bir şekilde ortaya konmuş olur.

İspat hukukuna göre, iddia sahibi iddiasını ispatla yükümlüdür. Bu davada davacı, kendisi ile davalı arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunduğunu ispat etmelidir. Özellikle davalı kiracılık ilişkisini reddediyorsa, Yargıtay’ın vurguladığı üzere kiracı olduğunu kanıtlama yükü davacıdadır . İspat aracı olarak en kuvvetli delil yazılı kira sözleşmesidir. Yazılı bir kontrat mevcutsa, sözleşme şartları (süre, kira bedeli vb.) ile tarafların kimliği netleşir ve genellikle uyuşmazlığın çözümü kolaylaşır. Ancak birçok durumda kira sözleşmesi yazılı olmayabilir (sözlü anlaşma veya zımni kira ilişkisi söz konusu olabilir). Bu hallerde ispat için şu delillere başvurulabilir:

Ödeme Dekontları / Makbuzlar: Düzenli aralıklarla kira bedeli ödendiğini gösteren banka dekontları, makbuzlar veya senetler kiracılık ilişkisinin önemli kanıtlarıdır. Davacı, belli periyotlarla davalıya kira ödediğini gösterirse, bu durum fiili bir kira ilişkisinin varlığına güçlü karine teşkil eder.
Tanık Beyanı: Eğer yazılı belge yoksa ve kira bedelinin miktarı, HMK m.200’de belirtilen yazılı delil arama sınırının altında ise (mevzuatta her yıl değer artışına tabi belirli bir tutar), kiracı tanık deliline de dayanabilir. Örneğin komşular, apartman yöneticisi veya tarafların akrabaları, davacının kiracı olarak taşınmazda oturduğunu, kira ödediğini duyup gördüklerini ifade edebilirler. Ancak kira sözleşmesi bir hukuki işlem olduğundan ve belirli bir meblağ içerdiğinden, tanık dinletme konusunda sınırlamalara tabi olunabilir. Eski HUMK m.288’e (yeni HMK m.200’e) göre belli bir parasal sınırı aşan kira sözleşmeleri tanıkla ispat edilemez . Bu durumda mahkeme, tanık deliline itibar etmeyebilir. Yargıtay 6. HD bir kararında, yıllık kira miktarının yüksekliği nedeniyle davacının iddiasının tanıkla ispatının mümkün olmadığı, bu halde davacının “her türlü delile” dayanma beyanı içinde yemin delilinin de saklı olduğu belirtilerek, davacıya karşı tarafa yemin teklif etme hakkının hatırlatılması gerektiğini ifade etmiştir . Yemin delili, diğer tüm deliller tükendiğinde taraflardan birinin iddiasını doğrulatmak için başvurulan yardımcı bir ispat aracıdır; davacı, davalının kiracı olduğunu kabul eden bir yemin etmesini talep edebilir.
Resmi Kayıtlar: Davacının ilgili adreste ikametgah kaydı (adres beyanı), elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin davacı adına olması da kiracılık lehine dolaylı delillerdir. Bu kayıtlar, davacının taşınmazı kullandığını ve malik bilgisi dahilinde bu kullanımı gerçekleştirdiğini gösterebilir. Özellikle kira sözleşmesi olmaksızın uzun süre bir yerde oturulması genelde malik izniyle olur; aksi takdirde malik müdahale ederdi. Dolayısıyla abonelikler ve ikametgah kayıtları kiracının orada malikin rızasıyla oturduğunu destekler.
Yazışmalar ve İhtarlar: Taraflar arasında yapılmış yazılı iletişim varsa (örn. kira bedelinin arttırılması konusunda mesajlaşmalar, kira bedelinin ödendiğine dair davalının cevabi e-postası, ihtarname teatisi) bunlar mahkemeye sunulabilir. Özellikle noter aracılığıyla çekilmiş ihtarlar önemlidir. Örneğin, kiracıdan kira bedelinin arttırılmasını isteyen veya kira borcunu ödemesini talep eden malikin ihtarı, karşı tarafı kiracı olarak gördüğünü gösterir. Keza, kiracının malike gönderdiği ve kira ilişkisine atıf yapan ihtarname ya da dilekçeler de ilişkiyi belgeleyebilir.
Resmi Tutanaklar: Eğer uyuşmazlık öncesi kolluk marifetiyle bir tutanak düzenlenmişse (örneğin davalı, kiracıyı çıkarma teşebbüsünde bulunmuş ve polis çağrılmışsa, olay yeri tespit tutanağı tutulmuşsa), bu tutanak da hem kiracının taşınmazda bulunduğunu hem de bir ihtilaf yaşandığını gösterir.

Mahkeme, sunulan deliller ışığında kira ilişkisinin kurulup kurulmadığını değerlendirir. Özellikle kira sözleşmesi yazılı değilse, yukarıdaki dolaylı deliller birlikte takdir edilerek sonuca varılır. Davacı, iddiasını ispatlayamazsa dava reddedilir; bu durumda davacı kiracı olarak tanınmadığı için kiralananı kullanma hakkı da hukuken korunmayabilir (davalı dilerse icra yoluyla veya men’i müdahale davasıyla tahliye sağlayabilir). Davacı, delilleriyle kira ilişkisini kanıtlarsa mahkeme kiracılık sıfatının tespitine karar verir.

Mahkemeye Sunulması Gereken Deliller: Yukarıda sayılan ispat araçlarının davacı tarafından uygun zamanda mahkemeye sunulması şarttır. Dilekçeler teatisi aşamasında davacı, dayanacağı delilleri belirtmeli, mümkünse ekinde sunmalıdır. Yazılı belge niteliğindeki deliller (sözleşme, makbuz, dekont, ihtarname, tutanak vb.) asıl veya onaylı suret olarak ibraz edilmelidir. Tanık deliline dayanılmışsa, tanık listesi usulünce verilmeli ve tanıkların hangi vakıaya ilişkin bilgi sahibi oldukları açıklanmalıdır. Banka kayıtları veya resmi kayıtlar için mahkemeden celp talep edilebilir. Örneğin, “davalı adına kira ödemesi yapılan banka hesap ekstresi ilgili bankadan celp olunsun” veya “davacının X tarihinden beri ikametgahının dava konusu adreste olduğuna dair Nüfus Müdürlüğü’nden kayıt getirilsin” şeklinde talepler dile getirilebilir. Gerekirse keşif ve bilirkişi deliline de başvurulabilir; keşifte komşu beyanları alınabilir, bilirkişi ödenen kira bedellerini hesaplayabilir.

Hukuki Engeller ve Olası Çözümler: Kiracılığın tespiti davasında karşılaşılabilecek bazı usuli ve hukuki engeller şunlardır:

Hukuki Yarar (Menfaat) Yokluğu: Mahkeme, dava açıldığı tarihte davacının bu tespit hükmüne ihtiyacı olmadığını tespit ederse (mesela kira sözleşmesi açıkça devam ediyor ve davalı da kiracıyı kabul ediyorsa), davayı sırf tespit istemi olduğu için usulden reddedebilir . Bu engeli aşmak için davacının güncel bir tehlikeyi veya uyuşmazlığı ortaya koyması gerekir. Örneğin davalıdan gelen bir tahliye tehdidi, ihtar veya fiili müdahale gösterilebilir. Uygulamada bu şartı sağlamak adına kiracılar, tespit talebine ek olarak muarazanın önlenmesi (müdahalenin men’i) talebini de dava konusu yapar, böylece hukuki yarar koşulu somut bir eda istemiyle desteklenmiş olur. Eğer kiracı halihazırda tahliye edilmiş ise veya kiraya veren kiracıyı tanımaya devam etmişse, salt geçmişe dönük bir tespit için hukuki yarar bulunmadığından dava dinlenemez. Bu durumda kiracı, tespit yerine uğradığı zarar için tazminat davası açmayı değerlendirmelidir.
Görevli/Yetkili Mahkeme Sorunu: Yanlış mahkemede dava açılması bir diğer engeldir. Örneğin davacı, kira ilişkisine dayanan davasını yanlışlıkla asliye hukuk mahkemesine açarsa, HMK m.114-115 uyarınca görevsizlik kararı verilecek, süreç uzayacaktır. Çözüm olarak davayı en başta Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açmak gerekir . Nitekim Yargıtay 6. HD, kiracılık sıfatının tespiti talepli bir davada sulh hukuk mahkemesinin görevsizlik kararı vermesini bozmuş; 6100 sayılı HMK’nın 4. maddesi gereğince kira ilişkisinden doğan bu davaya sulh hukuk mahkemesinin bakması gerektiğini açıkça vurgulamıştır . Yer yönünden yetki konusunda ise, kira sözleşmesinden doğan davalar genel yetki (davalının yerleşim yeri HMK m.6) yanında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindede açılabilir (HMK m.10, sözleşmenin ifa yeri kuralı gereği kira bedelinin ödeneceği yer veya taşınmazın yeri esas alınabilir). Genellikle uygulamada, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde dava açmak ispat ve keşif kolaylığı sağlar.
Delil Yetersizliği: Kiracılık ilişkisi yazılı bir belgeyle desteklenmiyorsa, ispat güçleşebilir. Özellikle kira bedeli yüksekse ve yazılı delil başlangıcı da yoksa tanık dinlenememesi sorunu ortaya çıkar. Bu durumda davacı alternatif delil yollarına başvurmalıdır. Örneğin, ödeme yaptığına dair banka kayıtları getirtilebilir; kira ödemelerini dolaylı ispat eden elektrik/su faturaları sunulabilir. Tanık dinlenemiyorsa, karşı tarafa yemin teklif edilmesi düşünülmelidir . Mahkeme de davacıya ispat için imkan tanımalı, gerekiyorsa süre verip belge toplamaya yardımcı olmalıdır . Deliller gerçekten yetersizse, davanın reddi halinde kiracı konumundaki kişi alternatif olarak haksız tahliye nedeniyle uğradığı zarar için adli yollara başvurabilir (ecrimisil ödemişse iadesi, taşınmazdan çıkarıldıysa uğradığı zararın tazmini gibi).
Devam Eden İcra Takibi veya Tahliye Süreci: Bazı durumlarda mal sahipleri, kiracı aleyhine doğrudan icra yoluyla tahliye süreci başlatmış olabilir. Özellikle kira borcunun ödenmemesi halinde İİK 269 uyarınca ödeme emri gönderilip tahliye takibi yapılması yaygındır. Eğer kiracı bu takibe itiraz etmemiş ya da gereken şartları yerine getirmemişse, icra kanalıyla tahliye kısa sürede gerçekleşebilir. Böyle bir durumda kiracılığın tespiti davası sonuçlanmadan kiracı taşınmazdan çıkarılabilir ve dava konusuz kalabilir. Bu engeli aşmak için kiracı icra takibine süresinde itiraz etmeli ve gerekirse icra mahkemesinden tahliyeyi durduracak kararlar almaya çalışmalıdır (örneğin, ödeme emrine itiraz, teminat karşılığı tahliyeyi erteleme talepleri gibi). Kiracılığın tespiti davası açılmış olması tek başına icra takibini durdurmaz; ancak kiracı, genel mahkemede böyle bir dava bulunduğunu icra mahkemesine bildirip “görülmekte olan dava sonuna kadar tahliye işleminin geri bırakılmasını”talep edebilir. Bu, icra mahkemesinin takdirine bağlıdır ve genellikle güçlü deliller sunmasını gerektirir. En etkili yol, kiracının icra dosyasına gerekli itirazları yaparak işi zaten mahkemeye intikal ettirmesidir. Nitekim ödeme emrine itiraz edilirse, mal sahibi tahliye için sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zorunda kalır; bu durumda kiracılığın tespiti meselesi bu tahliye davasında çözümlenebilir ve ayrı bir tespit davasına gerek kalmayabilir. Özetle, paralel bir tahliye süreci varsa koordineli hareket etmek, bir yandan icra takibini durdururken diğer yandan tespit/eda davasını delillerle destekleyip hızlandırmak önemlidir

Kira Sözleşmesinin Varlığının Etkisi: Kiracılığın tespiti davasının seyri ve sonucu, büyük ölçüde bir kira sözleşmesinin mevcut olup olmamasına ve geçerliliğine bağlıdır.

Yazılı ve Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Varsa: Bu, davacı için en güçlü dayanaktır. Yazılı sözleşme varlığı halinde davacının kiracılık sıfatı net olduğundan, mahkeme daha çok sözleşmenin sona erip ermediğine odaklanacaktır. Eğer sözleşme süresi dolmadıysa veya otomatik uzama hükümleriyle devam ediyorsa, kiracılık sıfatı tespit edilir. Yazılı sözleşme durumunda genellikle hukuki yarar sorunu da çıkmaz, zira anlaşmazlık genelde sözleşmenin yorumu veya feshi etrafında döner. Örneğin, yukarıda aktarılan Yargıtay kararındaki olayda davacının elinde TCDD ile imzaladığı yazılı kira sözleşmesi bulunmaktaydı . Uyuşmazlık, bu sözleşmenin yeni maliki bağlayıp bağlamadığı ve süresinin uzayıp uzamadığı noktasındaydı. Sözleşme yazılı olduğu için kiracılık ilişkisinin varlığı tartışmasızdı; Yargıtay da yeni malikin TBK 310 gereği bu sözleşmeye taraf olduğunu açıkça belirtti . Sonuçta sözleşmenin varlığı kiracının lehine bir durum yaratarak tespit kararının bozulmasına yol açtı ve kiracılık ilişkisinin devamı yönünde değerlendirme yapılması gerektiği vurgulandı.
Sözleşme Yoksa (Sözlü veya Zımni Kira): Ortada yazılı bir metin bulunmaması davayı zorlaştırır ancak imkânsız hale getirmez. Türk hukuku sözlü kira sözleşmelerini geçerli saymaktadır; yeter ki kira sözleşmesinin esaslı unsurları (kiralanan, kira bedeli, taraflar, süre veya belirsiz süreli olduğunun anlaşılması gibi) konusunda taraflar anlaşmış olsun . Kira akdi bir hukuki işlem olduğundan, ispat kuralları devreye girer. Sözleşme yoksa davacı yukarıda sayılan diğer delillerle ilişkiyi ispatlamak durumundadır. Sözleşmesiz durumlarda genellikle kiracı olduğunu iddia eden kişi taşınmazda fiilen oturmaktadır ve kira ödemesi yapmıştır; bunların kanıtlanmasıyla hakim, örtülü bir kira sözleşmesinin varlığına kanaat getirebilir. Örneğin, Yargıtay 13. HD’nin eski bir kararında, yazılı sözleşme yapılmasa bile kiralayan idarenin belirlediği bedel üzerinden kira parasını yatırmaya devam eden davacı ile davalı idare arasında geçerli bir kira ilişkisinin oluştuğu kabul edilmiştir . Bu gibi durumlarda sözleşme yapılmamış olması tek başına kiracılığı ortadan kaldırmaz; fiili ilişki ve ödemeler, hukuken kiraya verenin zımni iradesini gösterir. Ancak sözleşme olmaması, kiracılık tespiti davasında davacının daha dikkatli olmasını gerektirir. Özellikle kira bedeli yüksekse ve yazılı delil yoksa ispat yükü altında ezilmemek için mümkün olan her türlü belge sunulmalı, tanık gibi delillerle desteklenmelidir.
Sözleşmenin Süresi Dolmuş veya Feshi Tartışması: Kira sözleşmesi bir süreye bağlıysa, kiraya veren taraf bu sürenin bitimiyle kiracılık sıfatının sona erdiğini ileri sürebilir. Konut ve işyeri kiralarında TBK m.347 uyarınca kiracı bildirim yapmadan kullanmaya devam ederse sözleşme aynı koşullarla uzar; bu uzama da bir yeni sözleşmeolarak kabul edilir. Genel hükümlere tabi kira ilişkilerinde ise (örneğin konut/işyeri değil açık alan kiraları gibi) TBK m.327 devreye girer: Taraflar kira ilişkisini sürdürürse, sözleşme belirsiz süreli hale gelir . Bu nedenle, süresi dolan bir sözleşmeye dayanarak kiracının işgalci ilan edilmesi çoğu zaman doğru değildir; ya uzama olmuştur ya da taraflar sessiz kalmıştır. Kiracılığın tespiti davasında mahkeme, sözleşme süresinin bitip bitmediğini, bitmişse uzama koşullarının oluşup oluşmadığını inceler. Yukarıda bahsi geçen Yargıtay kararında, bölge adliye mahkemesi kira süresi dolduğu için kiracılık sıfatının da bittiğini kabul etmişse de Yargıtay, TBK m.327’ye göre uzama ihtimalini değerlendirmeden sonuca gidilemeyeceğini belirtmiştir . Eğer gerçekten süre bitmiş ve kiraya veren zamanında sözleşmeyi sona erdirmiş ise, o tarihten sonraki kullanım haksız hale geleceğinden kiracılık tespiti talebi reddedilebilir. Fakat çoğu durumda süre bitiminde kiraya veren bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemiş olabileceğinden, kiracılık devam eder sayılır.

Sonuç olarak, kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği kiracılığın tespiti davasının kalbidir. Mahkeme, sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülükleri, özellikle de sözleşmenin halen yürürlükte olup olmadığını değerlendirecek; bunun sonucunda kiracılık sıfatının devam edip etmediğine karar verecektir. Eğer kiracılık devam ediyorsa, karar ile bu durum tescil edilir ve kiraya verenin aksine iddiaları nedeniyle oluşan muaraza ortadan kaldırılır.

Muarazanın Önlenmesi (Men’i) Davası

Tanım ve Amaç: “Muaraza” kelime anlamı olarak uyuşmazlık, çekişme veya engel anlamına gelir. Hukuki bağlamda muarazanın önlenmesi (men’i) davası, bir kişinin taşınmaz üzerindeki hakkını kullanmasına yönelik haksız engellerin ortadan kaldırılması amacıyla açılan eda davasıdır. Kiracılık ilişkilerinde, muarazanın men’i talebi çoğunlukla kiracılığın tespiti ile birlikte ileri sürülür. Burada hedef, kiracının kullanım hakkına yönelik davalı tarafından yapılan müdahalenin durdurulması, kiracının huzur ve düzen içinde kiralananı kullanmasının sağlanmasıdır. Bu dava çeşidi, niteliği itibarıyla bir nevi ihtiyati tedbir veya el atmanın önlenmesi işlevi görür; mahkeme kararıyla davalının belirli eylemleri yapması veya yapmaktan kaçınması emredilebilir.

Hangi Durumlarda Açılabilir: Muarazanın men’i davasının açılabilmesi için davalının, davacının taşınmazı kullanma hakkına yönelik haksız bir müdahalesi veya tehdidi bulunmalıdır. Yaygın durumlar şunlardır:

Kiraya Verenden Kaynaklı Müdahale: Kiraya veren, hukuka aykırı biçimde kiracının kullanım hakkını kısıtlıyorsa muarazaya neden olur. Örneğin malikin, kiracı henüz kontrat süresi dolmadan veya geçerli bir tahliye kararı olmaksızın zorla tahliye etmeye kalkışması, kilit değiştirmesi, elektrik-su gibi hizmetleri kestirmesi, kiralanana fiilen girerek eşyaları çıkarmaya teşebbüs etmesi tipik müdahale örnekleridir. Bu gibi durumlarda kiracı, “muarazanın meni” isteyerek malikin bu tür eylemlerinin durdurulmasını talep edebilir. Haksız müdahale devam ettiği sürece, kiracının bu davayı açma hakkı vardır. Kiraya verenin, kiracıyı ancak yasal tahliye yollarıyla çıkarabileceği, bunun dışındaki fiili girişimlerin hukuka aykırı olduğu mahkeme kararıyla tescillenebilir.
Üçüncü Kişilerden Kaynaklı Müdahale: Bazen kiralanan üzerinde üçüncü bir şahıs hak iddia ederek kiracının kullanımına engel olabilir. Örneğin, önceki malikin mirasçısı veya eşi, kiracıyı tahliye etmeye çalışabilir; ya da kiralananın sonraki alıcısı (yeni malik) yasal sürelere uymadan kiracıyı çıkarmak isteyebilir. Bu üçüncü kişi kiracının kullanım hakkına tecavüz ettiğinde, kiracı muarazanın giderilmesi talebiyle dava açarak üçüncü kişinin müdahalesinin haksızlığını tespit ettirip sona erdirmesini mahkemece sağlayabilir. Buna güzel bir örnek, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2010 tarihli kararında görülebilir; söz konusu davada kiracılık ilişkisinin sürdüğünün tespiti ile davalı kiralayan tarafından yaratılan muarazanın men’i istenmiştir . Yani kiralayan kiracının hakkına müdahale ettiğinden, kiracı her iki istemi bir arada ileri sürmüştür.
İdari Müdahale Tehdidi: Özellikle yukarıda bahsedilen kamu taşınmazları gibi durumlarda, idare kiracıyı idari kararla çıkaracağını bildirebilir. Kiracı bu durumda da adli yargıda muarazanın men’ini talep etmeye yönelebilir; ancak bu tip durumlarda (örneğin valilik kararı ile tahliye) adli yargı kararı idari makamları doğrudan bağlamayabilir. Yine de kiracı en azından kiracılık sıfatını tescil ettirerek idarenin müdahalesinin haksızlığını ortaya koymaya çalışır.

Muarazanın men’i davası genellikle tespit davasıyla birlikte açıldığında anlam kazanır. Tek başına muaraza davası da mümkündür ancak kimyin hangi hakka dayanarak muaraza yarattığının tespiti yapılmadan, mahkemenin sadece müdahaleyi men eden bir hüküm kurması güç olabilir. Bu nedenle uygulamada “kiracılığın tespiti ve muarazanın men’i” olarak ikili biçimde dava açılması yaygındır.

Davacı Açısından Prosedür: Muarazanın önlenmesi talebi, ayrı bir dava konusu olarak ileri sürülebilirse de genelde kiracılık tespitiyle aynı dilekçede yer alır. Görevli mahkeme yine sulh hukuk mahkemesidir (kira ilişkisinden neşet eden bir talep olduğu için) . Davacı, hangi fiillerin muaraza teşkil ettiğini somut biçimde anlatmalıdır. Örneğin “davalı, hukuka aykırı olarak kiralananın elektriklerini kestirmiştir, bu nedenle kullanımımı engellemektedir” veya “davalı, mahkeme kararı olmaksızın taşınmazı tahliye etmem için tehditle kilitleri değiştirmiştir” gibi vakıalar dile getirilir. Bu anlatım, mahkemenin müdahalenin haksızlığını saptayabilmesi açısından önemlidir.

Davacı, dilekçesinde mümkünse ihtiyati tedbir de talep edebilir. Özellikle devam eden bir engelleme varsa, davanın sonunu beklemek ciddi zararlara yol açabilir. Örneğin kiracının işyeri kapatılmışsa her gün kazanç kaybı oluşacaktır. Bu durumda HMK m.389 vd. uyarınca şartlar varsa ihtiyati tedbir ile davalının müdahaleye derhal son vermesi sağlanabilir. Mahkeme, güçlü deliller görürse ve telafisi güç zararlar doğacaksa, tensip aşamasında veya ilk celsede tedbire hükmedebilir (örneğin kilidin eski hale getirilmesi, elektriğin tekrar bağlatılması, davalının belirli mesafeden fazla yaklaşmaması vs. gibi). Tedbir kararı, polis zoruyla da uygulanabilir. Tedbir verilmezse, davacı davanın sonuçlanmasını bekler; bu süreçte hak kaybı yaşamamak için geçici önlemleri kendi çabasıyla almaya (örneğin elektrik kesildiyse aboneliği kendi üzerine almak için dava açmak, vs.) çalışabilir.

İspat Yükü ve Deliller: Muarazanın men’i talebinde, davacı, bir hakkı olduğunu ve bu hakkın davalının fiilleri nedeniyle gereği gibi kullanılamadığını ispat etmelidir. Eğer bu talep kiracılık tespiti ile bağlantılıysa, öncelikle kiracılık ilişkisinin varlığı ispat edilmelidir (yukarıda açıklandığı gibi). Onun ardından, davalının eylemlerinin hukuka aykırı olduğu gösterilmelidir. Kullanışlı deliller şunlardır:

Tanıklar: Kiracının kullanım hakkına müdahaleyi genellikle çevredekiler veya olaya tanık olanlar ifade edebilir. Örneğin apartman komşuları, ev sahibinin gelip kapıyı kırmaya çalıştığını ya da tehdit ettiğini mahkemeye anlatabilir. İşyeriyse çalışanlar veya müşteriler tanıklık edebilir. Bu beyanlar, davalının davranışlarının gerçekten gerçekleştiğini ve rahatsız edici boyutta olduğunu kanıtlar.
Yazılı Belgeler: Muaraza bazen yazılı ihtar veya bildiriler ile de ortaya çıkar. Örneğin malikin avukatı aracılığıyla kiracıya gönderdiği “taşınmazı boşaltın, yoksa zorla çıkartacağız” minvalindeki bir ihtarname, doğrudan doğruya muaraza delilidir. Keza site yönetimine verilen “şu dairedeki kiracının su hizmetini kesin” şeklindeki talimat yazısı da kanıtlanabilirse, müdahaleyi gösterir. SMS, e-posta gibi elektronik yazışmalar da delil olabilir.
Resmi Tutunak ve Raporlar: Kiracının şikayeti üzerine polis çağrılmışsa, düzenlenen tutanak önemli bir belgedir. Örneğin tutanakta “ev sahibi elektriği kestiklerini kabul etti, kiracı şikayetçi” gibi ibareler varsa mahkeme bunu dikkate alır. Aynı şekilde, bilirkişi incelemesiyle tespit edilebilecek hususlar olabilir (kilidin değiştirilip değiştirilmediği, sayacın sökülüp sökülmediği vb.).
Fotoğraf/Video Kayıtları: Mümkünse, müdahale anına ilişkin görüntü kaydı sunulabilir. Örneğin güvenlik kamerası görüntüsü veya cep telefonu ile çekilmiş video, davalının fiilini ortaya koyabilir (örneğin davalının eşyaları dışarı atması). Bu tür delillerin kabulü hakimin takdirine bağlı olup, bütünlük ve güvenilirlik aranacaktır.

Mahkeme, müdahalenin haksız olup olmadığına karar verirken sözleşmesel hakları ve kanuni sınırları göz önünde bulundurur. Kiraya verenin, kira sözleşmesi devam ederken tek taraflı fiili uygulamalar yapması hukuka aykırıdır; çünkü TBK m.301 uyarınca kiraya veren, kiracının kullanımını engelleyecek her türlü ayıbı gidermekle ve müdahaleden kaçınmakla yükümlüdür. Kiracının da elbette kira bedelini ödeme, taşınmazı özenli kullanma gibi borçları vardır; fakat kiracı bu borçlarını ihlal etse dahi malikin yolu mahkeme/icra olmalıdır, kendisi cezalandıramaz.

Mahkeme eğer müdahalenin gerçekten haksız olduğuna ikna olursa, muarazanın men’ine karar verir. Bu kararın içeriği, somut olaya göre şekillenir. Örneğin kararda “davalının kiracının elektrik, su vb. kullanımı konusunda yarattığı engellemelerin men’ine, kiracının kullanım hakkının iadesine” şeklinde ifadeler yer alabilir. Ya da “davalı tarafından yapılan tahliye tehditlerinin haksız olduğunun tespitine, davalının kiracıyı rahatsız etmemesine” şeklinde bir hüküm kurulabilir. Bu karar ile birlikte çoğu zaman kiracılık sıfatı da tescil edildiğinden, davalı artık kiracıyı hukuk dışı yöntemlerle rahatsız ederse, kiracı doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak kararın zorla icrasını (örneğin uzaklaştırma, kilidin geri değiştirilmesi gibi) sağlayabilir.

Olası Sorunlar ve Çözümler: Muarazanın men’i davasında da bazı engeller çıkabilir:

Geçici (Feri) Nitelik: Bu davanın tek başına açılması halinde, altta yatan hakkın ne olduğu belirsiz kalabilir. Yani mahkeme “hangi hakka dayanarak müdahale men ediliyor?” sorusunu cevaplamalıdır. Eğer kiracılık tespiti birlikte açılmamışsa, davacı önce kendi hakkını ispat etmek zorunda kalır (örn. mülkiyet ya da kira hakkı). Bu eksiklik, genelde tespit davasıyla birlikte açarak giderilir. Eğer unutulmuşsa, yargılama sırasında ıslah ile talep genişletilip tespit de istenebilir (mümkün olan durumlarda). Aksi halde sadece muaraza iddiası, altında yatan hakkın ayrıca ispatını gerektirir.
Müdahalenin Sona Ermesi: Dava devam ederken davalı haksız müdahalesini kendiliğinden sonlandırabilir. Örneğin kesilen elektrik tekrar bağlanır, kapı kilidi açılır veya davalı kiracıyı rahatsız etmeyi bırakır. Bu durumda davanın konusu kalıp kalmadığı tartışılır. Genellikle, geçmişteki haksız müdahalenin tespiti ve bunun tekerrürünün önlenmesi amacıyla dava sürdürülür. Ancak mahkeme, artık güncel bir muaraza olmadığı için karar verilmesine yer olmadığına hükmedebilir. Böyle bir sonucun önüne geçmek için davacı, dava açarken sadece mevcut değil geleceğe yönelik men talebinde de bulunur (tekrarının önlenmesini ister). Eğer müdahale bitti fakat tekrarı ihtimali varsa, mahkeme yine de esasa girip hüküm tesis edebilir.
Kararın Uygulanması: Mahkeme muarazanın men’ine karar verdi ancak davalı buna uymazsa, kararı icraya koymak gerekebilir. Türk hukukunda böyle kararlar için icra müdürlüğünden “müdahalenin ref’i (kaldırılması)”işlemi yapılır. Örneğin kararda kilidin açılması emredildiyse, icra memuru çilingir yardımıyla bunu yapar. Eğer davalı şahsen rahatsız etmeye devam ediyorsa, gerekirse zorlama hapsi gibi yaptırımlar gündeme gelebilir. Bu, teknik olarak davanın sonrası bir mesele olsa da kararın etkinliğini ilgilendirir. Çözüm, icra memurunu ve kolluğu bilgilendirerek kararın tam olarak uygulanmasını sağlamaktır.
Asıl Uyuşmazlığın Devamı: Muarazanın men’i kararı, kiracı ile malik arasındaki ilişkiyi ebediyen çözmez; sadece o anki haksız müdahaleyi durdurur. Örneğin kira süresi bitmişse, malikin yasal tahliye hakkı saklıdır. Bu dava malikin dava açma veya icra yoluyla tahliye girişimine engel değildir. Dolayısıyla kiracı, muaraza men’i kararı alsa bile kontrat süresi dolduğunda veya geçerli fesih yapıldığında tahliyeyle karşılaşabilir. Bu nedenle karar sonrasında kiracı, kiralayanla ilişkisini hukuka uygun şekilde sürdürmeye dikkat etmelidir (kira ödemelerini yapmak, süresi doluyorsa uzatma için görüşmek gibi).

Özetle, muarazanın önlenmesi davası kiracının barışçıl ve kesintisiz kullanım hakkını korumaya yöneliktir. Doğru kullanıldığında, kiracıyı kendi kendine hukuku uygulamaya kalkışan malik veya üçüncü kişilere karşı etkili şekilde korur. Mahkeme kararları, kiracının sözleşme süresi sonuna dek veya haklı tahliye sebebi oluşana dek konforunu sağlar. Bu dava, kiracılık tespitiyle beraber bir kiracı koruma paketi olarak değerlendirilebilir.

Haksız Müdahalenin Men’i (Elatmanın Önlenmesi) Davası

Tanım ve Hukuki Dayanak: Haksız müdahalenin men’i davası, bir taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet veya tasarruf hakkına yönelik izinsiz ve hukuka aykırı el atmanın ortadan kaldırılması, yani haksız işgalin sonlandırılması amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, Türk Medeni Kanunu m.683/2’deki “her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir”hükmüne dayanmaktadır . Klasik olarak bu dava, malik tarafından, taşınmazını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı açılır. Bu nedenle uygulamada “elatmanın önlenmesi” adıyla da anılır. Davanın sonucu, haksız işgalcinin taşınmazdan tahliyesi (çıkarılması) ve mülkiyet hakkına saygının sağlanmasıdır.

Açılabileceği Durumlar: Haksız müdahalenin men’i davası, kiracılık ilişkisinden bağımsız olarak, her türlü hukuka aykırı işgal ve kullanım durumunda gündeme gelir. Örneğin:

Malik Olmayan Birinin İşgali: Taşınmazın maliki olmayan bir kişi (veya hakkı sona ermiş bir eski malik), malikin rızası olmadan taşınmazı kullanıyor veya elinde tutuyorsa malik bu davayı açabilir. Buna örnek olarak, bir taşınmazın satın alınmasından sonra önceki sahibinin taşınmazı boşaltmayıp kullanmaya devam etmesi verilebilir. Yeni malik, bu kişiye karşı mülkiyet hakkına dayanarak müdahalenin men’ini dava edebilir. Yine herhangi bir hukuki ilişki olmaksızın bir kimsenin tarlaya, arsaya veya konuta izinsiz yerleşmesi (gecekondulaşma gibi) hallerinde de malikin başvurusu bu davadır. TMK m.683 malik açısından bu hakkı güvenceye alır .
Süresi Dolan Kiracının Tahliye Etmemesi: Kiracılık ilişkisi varsa ve yasal yollarla sona ermişse (sözleşme süresi sonunda fesih bildirimi yapılmış veya haklı nedenle fesih kararı alınmış), bu tarihten sonra kiracının artık taşınmazı kullanmaya hakkı yoktur. Eğer kiracı buna rağmen çıkmayıp oturmaya devam ederse, malikin el atmanın önlenmesi davası açması mümkündür. Bu durum, ilk bakışta kira ilişkisinden kaynaklanıyor gibi görünse de, o andan itibaren ortada geçerli bir sözleşme kalmadığından “haksız işgal” söz konusudur. Doktrinde ve Yargıtay kararlarında, kira süresi bitmiş bir eski kiracıya karşı açılan tahliye davasının esasında müdahalenin men’i davası niteliğinde olduğu kabul edilir. Örneğin Yargıtay 8. HD, kira süresi bitiminde tahliye ve ecrimisil istemli bir davayı müdahalenin men’i davası olarak nitelendirmiştir . Malikin böyle bir davayı sulh hukuk mahkemesinde mi yoksa asliye hukuk mahkemesinde mi açacağı, aşağıda tartışılacak olan görev ayrımına tabi olabilir; ancak özü itibariyle malik artık kiracı sıfatı kalmamış kişiyi fuzuli işgal nedeniyle çıkarmak istemektedir.
Yeni Malikin Kiracıyı Tanımaması (Özel Durumlar): Normalde TBK m.310 uyarınca mülkiyetin devri kiracıyı etkilemez demiştik. Ancak istisnai bazı durumlarda yeni malik, kira sözleşmesiyle bağlı olmadığını iddia edebilir. Özellikle taşınmazın mülkiyetini mahkeme kararıyla kazanan (örneğin bir ortaklığın giderilmesi davası sonucu ihaleyle alan veya tapu iptal tescil davası sonucunda malik olan) kişi, kendisinden önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin kendisini bağlamadığını savunabilir . Bu görüş, bazı yargı kararlarında kabul görmüştür: Eğer yeni malik, taşınmazı satın alma yoluyla değil de mahkeme hükmüyle elde etmişse, önceki malikin kira kontratının “yok hükmünde” olduğunu ve kiracının artık fuzuli şagil sayılacağını öne sürebilir . Böyle bir durumda, yeni malik doğrudan müdahalenin men’i davası açarak taşınmazın boşaltılmasını talep edebilir . Örneğin bir Yargıtay HGK kararında, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) ihalesini kazanan yeni malikin, ihaleden önce hakkında tahliye davası açtığı kiracıyı artık kiracı olarak kabul etmiş sayılacağı belirtilmiştir . Bu, yeni malikin eylemleriyle kiracılığı zımnen tanıdığı bir durumdur. Fakat tersi durumda –yeni malik kiracıyı tanımadığını ve kontratı üstlenmediğini baştan bildirirse– el atmanın önlenmesi davası yoluna gidilebileceği sonucuna varılmıştır . Yine vakıf taşınmazları örneğinde, vakıf yönetimi, önceki malikin kira sözleşmesini tanımayıp kiracıyı işgalci sayabilir (nitekim BAM bu görüşteydi, ancak Yargıtay ilgili olayda aksi yönde karar verdi) . Bu tip durumlar, kiracı açısından riskli olsa da malik yönünden müdahalenin men’i davasının konusunu oluşturur.
Komşu Müdahalesi: Malik, sadece taşınmazını işgal eden değil, komşu taşınmazdan kendi taşınmazına haksız tecavüz yapanlara karşı da bu davayı açabilir. Örneğin komşu arsa sahibi, malikin arazisine tecavüz edip bir yapı dikiyor veya sınırı ihlal ediyorsa, el atmanın önlenmesi istenebilir. Bu, klasik anlamda kiracı-maliksiz bir durumdur ama müdahalenin men’i kavramının kapsamındadır.

Davacı ve Davalı Tarafı: Bu davada davacı genellikle mülkiyet hakkı sahibidir (taşınmaz maliki). TMK 683/2 de açıkça davacıyı malik olarak tanımlar . Bununla birlikte, uygulamada taşınmaz üzerinde mülkiyet dışındaki ayni hak sahipleri (örneğin intifa hakkı sahibi) ya da kira gibi kişisel hakkı olanlar da fiilen müdahalenin önlenmesini talep edebilmektedir. Ancak kural, malik veya malik yerine hakkı kullanan kişinin davayı açmasıdır. Davalı ise taşınmazı haksız kullanan kişidir. Davalı, tek kişi olabileceği gibi birden fazla kişi (örneğin bir aile veya şirket) olabilir. Eğer haksız müdahale birden fazla kişi tarafından ortaklaşa yapılıyorsa (örneğin bir grup işgalci), hepsine karşı dava açılmalıdır ki kararın hepsini kapsaması sağlansın.

Görevli Mahkeme ve Yargı Yeri: Haksız müdahalenin men’i davalarında görev meselesi, uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir. Eğer dava, kira ilişkisiyle ilgisi olmayan saf bir mülkiyet hakkı ihlalinden kaynaklanıyorsa, bu bir taşınmaz mal hakkına ilişkin dava sayılır ve kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olur. Zira HMK’da sulh hukuk mahkemelerinin görevleri sayılırken, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi davaları özel olarak sulha bırakılmamıştır. Bu durumda genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Ayrıca taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12). Müdahalenin men’i, bir ayni hakka dayandığından uygulamada yetki bakımından dava taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır. Sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren kira uyuşmazlıklarında ise HMK m.4 istisna getirir, orada yetki bakımından özel bir düzenleme yoktur fakat uygulamada kira kaynaklı davalar da çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

Görev konusunda özel bir durum, kiracıya karşı açılan müdahalenin men’i davalarıdır. Eğer malikin davasındaki davalı, fiilen kiracı konumundaysa (örneğin kontratı bitmiş ama çıkmamış bir kiracı), açılan dava teknik olarak kira ilişkisinden doğan bir tahliye talepli dava gibi görünür. Bu noktada bir ayrım yapılmaktadır: Kiracılık ilişkisinin sona erdiği açık ve davacı malik artık sadece mülkiyet hakkına dayanıyorsa, bazı Yargıtay kararları asliye hukuk mahkemesini görevli saymıştır . Ancak HMK 4’ün açık lafzı “…kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar…” dediği için, kiracı ile malik arasında geçen ve kira sözleşmesinden mülhem bir ihtilaf olduğunda sulh hukuk mahkemesinin görevli olacağı görüşü de güçlüdür . Nitekim eğer davalı, kiracılık sıfatının devam ettiğini savunursa, dava tekrar kira hukuku zeminine çekilmiş olur. Bu nedenle, uygulamada belirsizlik yaşanmaması için malikler genelde kontrat süresi dolmuş kiracıyı tahliye etmek istediklerinde sulh hukuk mahkemesinde “tahliye davası” açarlar. Tahliye davası, hukuki sebep olarak “kira ilişkisinin sona ermesi nedeniyle müdahalenin men’i” mahiyetindedir. Bu yolla görev tartışması çıkmaz ve sulh hukuk, kira hukuku çerçevesinde olayı çözer. Özetle: Kiracı olmayan tamamen üçüncü bir şahsa (örneğin işgalciye) karşı müdahalenin men’i davası asliye hukuk mahkemesinde; kiracı olup sözleşmesi bitene karşı tahliye (müdahalenin men’i) davası sulh hukuk mahkemesinde görülür şeklinde bir fiili uygulama oluşmuştur.

İspat Yükü: Davacı malikin, öncelikle taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunu ispat etmesi gerekir. Bu genellikle kolaydır; tapu kaydı örneği sunularak malik olduğunu kanıtlar. Sonra, davalının taşınmazı haksız olarak elinde bulundurduğunu ispatlayacaktır. Davalının taşınmazdaki varlığı zaten genelde tartışmasızdır (davalı orada ikamet ediyor, yapı yapmış veya eşyaları orada bulunuyor). Asıl mesele, bu varlığın hukuki bir nedene dayanıp dayanmadığıdır. Malik iddia eder ki: “Hiçbir hak veya sözleşme olmaksızın davalı taşınmazımı işgal ediyor.” Bu iddia karşısında davalıya ispat külfeti doğar; zira görünürde hak sahibi maliktir, aksi iddia eden üçüncü kişi kendi hakkını kanıtlamalıdır. Gerçekten de Yargıtay’ın kararları, “davalı kiracı olduğunu ileri sürdüğüne göre ispat yükü ona aittir” şeklindedir . Başka bir anlatımla, davacı malik tapu sunarak mülkiyetini kanıtladıktan sonra, eğer davalı kendini haklı çıkaracak bir savunma ortaya atarsa, bunu ispatlama yükü davalıya geçer. Davalı böyle bir savunma yapmaz veya yapıp da ispatlayamazsa, mahkeme davayı kabul edecektir.

Davalının Savunmaları: Davalı konumundaki kişi, genelde birkaç tür savunma yapabilir:

Davalı, kiracı olduğunu iddia edebilir. Bu durumda hukuki ihtilaf bambaşka bir yola girmiş olur. Eğer davalı gerçekten geçerli bir kira sözleşmesi sunabilirse (hele ki halen süresi dolmamışsa veya uzamışsa), malik davayı haksız açmış olacaktır. Çünkü bir kiracının taşınmazda bulunması haksız müdahale değildir, kira sözleşmesinden doğan meşru bir haktır. Böyle bir savunma karşısında, mahkemenin öncelikle kira ilişkisinin geçerli olup olmadığına bakması gerekir. Eğer ortada tartışmalı bir kira ilişkisi varsa, mahkeme ya kendisi bunu değerlendirerek sonuca gider ya da (özellikle davalı ayrı bir kiracılık tespiti davası açmışsa) onu bekletici mesele yapabilir. Uygulamada hakim, tek dosyada tüm iddiaları çözümlemeye çalışır: Davalının sunduğu sözleşmenin geçerli olup olmadığı, süresinin dolup dolmadığı tartışılır. Eğer mahkeme kiracılık iddiasını kabul ederse, malik tarafından açılan dava reddedilir; zira davacının el atmanın önlenmesi talebi yersiz hale gelir (davalı artık işgalci değil, kiracıdır). Bu durumda malikin, kiracıyı çıkarabilmesi için kira hukukundaki usullere (fesih, tahliye davası vs.) başvurması gerektiği ortaya konmuş olur. Öte yandan, davalının kiracılık iddiası dayanaksız bulunursa (örneğin sahte bir sözleşme ibraz ettiyse veya süre geçmişse), mahkeme müdahalenin men’ine karar verir ve kiracı savunmasını dinlemez. Yargıtay kararları, malikin daha önceki eylemleriyle kiracıyı kabul edip etmediğine de bakar. Örneğin yukarıda değinilen Yargıtay 12. HD 15.2.2005 tarihli karar, yeni malikin ihaleden önce kiracıya tahliye davası açmasını, kiracıyı kabul ettiği yönünde değerlendirmiş ve artık kiracılık iddiasının ayrıca ispatına gerek yok demiştir . Bu tür nüanslar, her somut olayda ayrı değerlendirilir.
Davalı, başka bir hukuki sebep ileri sürebilir. Örneğin, “Bu taşınmaz bana ait, davacının tapusu gerçersiz” diyebilir (yani mülkiyete itiraz edebilir). Bu durumda dava bir çeşit istihkak davasına döner ve tapu kaydının iptali iddiası olmazsa genelde dikkate alınmaz (zira malikliği ispatlayan resmi kayıt vardır). Ya da davalı, “Falanca kişi bana burayı kullanma izni verdi” diyebilir. Kullanma izni de bir tür hukuki sebeptir (intifa hakkı, kira, ariyet vb.). Böyle bir durumda yine davalı iddiasını ispatlamalıdır. Eğer ispatlanırsa malik davayı kazanamayabilir (çünkü örneğin intifa hakkı varsa malik müdahale davası açamaz, intifa hakkı sahibi taşınmazı kullanabilir).
Davalı işgali olmadığını savunabilir. Örneğin “Ben o evi kullanmıyorum ki, terk ettim” diyebilir. Ancak fiilen orada bulunduğu saptanırsa bu savunma çürütülecektir.

Sunulacak Deliller: Tarafların ispat yüklerine uygun şekilde delil sunmaları gerekir. Davacı malik tapu kaydı veya mahkeme kararı gibi mülkiyet belgesini getirir. Ayrıca taşınmazın fiilen davalı tarafından kullanıldığını göstermek için keşif talep edebilir; muhtar kayıtları, komşu ifadeleri, fotoğraflar, uydu görüntüleri (örneğin tarla ise ekim yapıldığına dair) gibi her türlü delile başvurabilir. Davalı kiracılık savunması yapıyorsa, kira sözleşmesi, ödeme makbuzları gibi deliller sunar (yukarıdaki kiracılığın tespiti davasındaki delillerin aynısı). Diğer savunmalara göre de uygun deliller (örneğin intifa hakkı tapusu, muvafakatname vb.) sunulmalıdır.

Mahkeme, tüm delilleri değerlendirip davalının taşınmazı haksız yere işgal ettiğine kanaat getirirse, müdahalenin men’ine ve gerekirse tahliyesine karar verir. Bu karar ile birlikte çoğu zaman belirli bir süre içinde taşınmazın boşaltılması hükme bağlanır; aksi takdirde icra yoluyla zorla tahliye sağlanacaktır. Eğer davacı, işgal nedeniyle uğradığı zararların tazminini (ecrimisil) de istemişse, mahkeme ayrıca haksız kullanım tazminatına hükmedebilir. Müdahalenin men’i kararları, kesinleştikten sonra icra memurları vasıtasıyla uygulanır; davalı ve eşyaları taşınmazdan çıkartılarak malike teslim edilir . Bu davalarda zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur; müdahale sürdükçe malik davasını açabilir . Ancak çok uzun yıllar boyunca malik hakkını aramazsa, davalı taraf zamanaşımıyla mülkiyet kazanımı (işgal yoluyla iktisap) gibi savunmalar ileri sürebilir (TMK m.712 veya 713’e göre). Tapulu taşınmazlarda kötüniyetli işgalcinin mülkiyet kazanması zordur (20 yıl fiili durum vs. gerekir), fakat bu ihtimal de göz ardı edilmemelidir. Dolayısıyla malikin, müdahaleyi öğrendiği andan itibaren makul süre içinde dava açması tavsiye edilir.

Kira Sözleşmesi Olup Olmamasının Etkisi: Haksız müdahalenin men’i davasında en kritik ayrım, müdahalede bulunan kişinin kira sözleşmesine dayanıp dayanmadığıdır. Eğer bir kira sözleşmesi mevcut ve geçerliyse, malikin doğrudan müdahalenin men’i davası açması çoğu zaman mümkün değildir; çünkü ortada hukuka aykırı bir müdahale değil, belirli şartları olan bir sözleşme ilişkisi vardır. Bu durumda malikin yolu, TBK ve 6098 sayılı Kanun’daki sebeplere dayanarak tahliye davası açmak veya icra yoluyla tahliye sürecini işletmektir. Örneğin kiracı kira ödemiyorsa, malikin yapacağı iş İİK 269 uyarınca ödeme emri göndermek ve şartları oluşursa tahliye istemektir; doğrudan müdahalenin men’i demek, kira sözleşmesini yok saymak anlamına geleceğinden, bu yol seçilemez. Aynı şekilde, sözleşme süresi dolmamış bir kiracıyı “işgalci” ilan etmek hukuk düzenince korunmaz. TBK m.354 gereği, kiracı yasal olarak tahliye edilmedikçe kiralananı terke zorlanamaz; aksi halde kiraya veren sözleşmeyi haksız feshetmiş olur ve tazminat sorumluluğu doğar . Nitekim Yargıtay 14. HD bir kararında, mevcut kira sözleşmesi varken kiralananı üçüncü bir şahsa tahsis eden kiraya verenin, kiracıyı haksız olarak sözleşme bitmeden tahliye etmiş sayılacağını; kiracının da “kendisine tazminat verilmedikçe kiralananı terke zorlanamayacağı” ilkesine dayanarak müspet zararlarını talep edebileceğini belirtmiştir . Bu örnek, kira sözleşmesi varken malikin keyfi tahliye girişiminin hukuka aykırı olduğunu net biçimde ortaya koyar.

Dolayısıyla kira sözleşmesinin varlığı, müdahalenin men’i davasını genellikle malikin aleyhine işleyecek şekilde etkiler: Davalı kiracı olduğunu ispat ederse, müdahale haksız olmaktan çıkar ve dava reddedilir. Bu nedenle, malikin el atmanın önlenmesi davası açmadan önce, karşı tarafın gerçekten bir kira sözleşmesine dayanmadığından emin olması gerekir. Eğer en ufak bir kira iddiası varsa, tahliye sürecini kira hukuku hükümlerine göre yürütmek daha doğrudur.

Öte yandan, kira sözleşmesinin olmaması veya sona ermiş olması, müdahalenin men’i davasının başarısı için şarttır denilebilir. Kiracılık ilişkisi hiç kurulmamışsa zaten davalı tam anlamıyla fuzuli işgalcidir; mahkeme kararıyla tahliyesi sağlanır. Sözleşme vardı ama bitti ise (ve uzama yoksa), bu tarihten sonraki kullanım haksız hale gelir ve malik müdahalenin men’ini isteyebilir. Burada kritik olan, gerçekten sözleşmenin sona ermiş olmasıdır: Örneğin süre dolmuş ve malik bir ay içinde dava açarak tahliye talep etmişse (TBK 327 gereği), sözleşme yenilenmemiş sayılır . Aksi halde sessiz kalınırsa belirsiz hale gelebilir. Malik bu adımları tamamladıysa, artık kira ilişkisi sona ermiş kabul edilir ve devam eden kullanım haksızdır.

Yukarıda bahsedilen mahkeme kararıyla malik olma durumu ise ayrıksı bir etki yaratabilir. Eğer yeni malik, kira sözleşmesinin kendisini bağlamadığını düşünen bir hukuki zemine sahipse (örneğin kamulaştırma yoluyla malik oldu veya mahkeme kararıyla tapu tescil ettirdi), kira sözleşmesinin kendisi yönünden geçersiz olduğunu savunup kiracıyı işgalci addedebilir . Böyle bir durumda kira sözleşmesi teknik olarak mevcut olsa bile “yok hükmünde” sayılması gerektiği iddia edilir . Yargıtay HGK 2010/13-671 E. sayılı kararda, vakıf taşınmazına ilişkin önceki kira sözleşmesinin, yeni malik Vakıflar açısından 2886 sayılı Kanun gereği geçersiz olduğu yönündeki BAM kararını Yargıtay onamamıştır; TBK genel hükümlerinin uygulanması gerektiğini söyleyerek kiracıyı korumuştur . Ancak Yargıtay’ın aksi yönde, gerçekten kira sözleşmesini yok sayıp el atmanın önlenmesine cevaz verdiği durumlar da (özellikle usulsüz veya kişiye özel yapılan kiralamalarda kamu düzeni gerekçesiyle) olabilir. Bu alan, kira sözleşmesinin niteliğine ve taraflarına göre değişen istisnai bir alandır.

Sonuç itibariyle, haksız müdahalenin men’i davasında kira sözleşmesinin varlığı genellikle davalının lehine, yokluğu ise davacının lehine sonuç doğurur. Mahkeme, kira ilişkisi tartışmasını genelde bu davada çözmek durumunda kalır. Ya “kiracı değildir, haksız işgalcidir” diyerek tahliyeye karar verir ya da “kiracıdır, sözleşme devam ediyor” diyerek davayı reddeder. Her iki halde de kira sözleşmesinin akıbeti belirleyicidir.

Davanın Açılacağı Mahkeme ve Yargı Merci: Yukarıda görev konusunda değinildiği gibi, müdahalenin men’i davalarında görev, uyuşmazlığın kira hukukuyla ilgili olup olmamasına göre belirlenir. Özetle:

Kiralayan ile kiracı arasında, kira ilişkisinden doğan bir tahliye/tespit uyuşmazlığı varsa görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir . Örneğin “kiracılık sıfatının tespiti ve müdahalenin men’i” davaları sulh hukukta görülür; kira ilişkisinden doğan alacak davaları, tahliye davaları da aynı şekilde sulhün görevi içindedir . Sulh hukuk mahkemelerinin tek hakimli ve basit yargılama usulüne göre daha hızlı karar verme imkanı olduğu da göz önüne alınırsa, kira kaynaklı ihtilaflarda doğru adres sulh mahkemesidir. Sulh mahkemesinin kararlarına karşı istinaf yolu açıktır; BAM kararları değere veya niteliğe göre temyize tabi olabilir. Nitekim örnek olayımızda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, sulh mahkemesinin kiracılık tespiti kararını incelemiş ve hükmü değiştirerek davayı reddetmiştir; sonrasında Yargıtay 3. Daire temyiz üzerine BAM kararını bozmuştur . Bu silsile, kira davalarının yargısal yolunu göstermektedir.
Kiracılık ilişkisi bulunmayan ya da kira hükümleri tatbik edilmeyen bir taşınmaz üzerindeki haksız el atma halinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Özellikle mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davaları asliye hukukta açılır. Bu davalar, genelde değeri yüksek ve mülkiyet hakkını ilgilendiren davalar olduğundan, BAM ve Yargıtay aşamalarına sıklıkla konu olurlar. Örneğin bir işgalciye karşı açılan ecrimisilli (tazminat talepli) müdahalenin men’i davası neticede değer itibariyle temyize gidebilir ve içtihat oluşmasına katkı sağlar.
Yetki bakımından, kira ilişkisinden doğan davalarda kanun özel bir yetki kuralı öngörmemiştir. Bu nedenle HMK genel hükümleri geçerlidir: Davalı gerçek/tüzel kişinin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m.6). Ayrıca sözleşmeden doğan bir dava olduğu için HMK m.10 uyarınca sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de yetkili olur. Kira sözleşmelerinde ödeme yeri genelde kiraya verenin adresidir, dolayısıyla kiraya verenin yerleşim yeri de yetkili sayılabilir. Ancak kira davalarında pratikte en uygun yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; hem delillere erişim hem keşif gerekebileceği için. Taşınmazın bulunduğu yer, kira sözleşmesinin ifa yerlerinden biri sayılabilir (çünkü kiralananın teslim ve iade yeri orasıdır). Bu yüzden kiracı-maliki ilgilendiren davalar çoğunlukla taşınmazın yerinde açılır. Müdahalenin men’i davalarında ise HMK m.12 kesin yetki kuralı getirir: Taşınmazın aynına ilişkin davalar yalnız taşınmazın bulunduğu yerde açılır. İşgalin sonlandırılması, ayni hak kullanımı olduğundan bu kapsama girer. Sonuç olarak, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi her iki tür dava için de en doğru seçim olacaktır.
Yargı Yeri: Bu davalar adli yargının konusudur. İdari merciler nezdinde kira uyuşmazlıkları görülmez (istisna: 2886 sayılı Kanun kapsamındaki tahliyeler idari yoldan yapılır, ancak burada da kiracı itiraz ederse idari yargıya gitmesi gerekir). Bahsedilen davalar, hukuk mahkemelerinde görülür ve HMK’ya tabidir. Bazı durumlarda ceza yargısıyla paralel süreçler olabilir (örneğin işgalci hakkında suç duyurusu, kiracıya tehdit suçu vs.), ancak bunlar ayrı kulvardadır. Hukuk mahkemesi, gerektiğinde ceza davasının sonucunu bekletebilir (HMK m.165, bekletici sorun) ama çoğu zaman kendi kararını kendi delilleriyle verir.

Sonuç

Kiracılığın tespiti, muarazanın önlenmesi ve haksız müdahalenin men’i davaları, taşınmaz mal kiraları ve mülkiyet uyuşmazlıklarında hem kiracıların hem de mal sahiplerinin haklarını koruyan önemli hukuki araçlardır. Kiracılığın tespiti ve muarazanın men’i davaları, özellikle kiracıların sözleşmeden doğan haklarını kötü niyetli veya hatalı müdahalelere karşı savunmalarını sağlar. Bu sayede kiracılar, kira ilişkilerinin varlığını mahkeme eliyle teyit ettirerek barınma veya işletme haklarını güvence altına alabilirler. Haksız müdahalenin men’i davaları ise malikler açısından mülkiyet hakkının en etkili korunma yollarından biridir; taşınmazlarını izinsiz işgal edenleri hukuk yoluyla uzaklaştırma ve gerektiğinde tazminat elde etme imkanı verir.

Bu davaların başarılı bir şekilde yürütülebilmesi için, ilgili mevzuat hükümlerine hakim olunması ve usule uygun hareket edilmesi esastır. TBK, TMK, İİK ve HMK hükümleri doğru şekilde uygulanmalı; davanın niteliğine göre doğru mahkemede açılması ve süresinde ileri sürülmesi sağlanmalıdır. Yargıtay ve BAM kararları, uygulamada yol gösterici olup somut olaya benzer içtihatlar dikkate alınmalıdır. Örneğin Yargıtay, kiracılık tespiti davalarında hukuki yarar ilkesine vurgu yapmakta , yeni maliklerin sorumluluğuna dair TBK 310’u titizlikle uygulamakta ve sözleşme uzamasına ilişkin TBK 327’yi gözetmektedir .

Taraflar bakımından ispat yükünün dağılımı iyi analiz edilmelidir. Kiracı olduğunu iddia eden kişi, bu iddiasını destekleyecek mümkün mertebe yazılı delil sunmalı; yoksa ödeme belgeleri, tanıklar ve diğer yardımcı delillerle hakim ikna edilmelidir . Malik ise mülkiyetini ortaya koyduktan sonra, karşı tarafın hak iddialarını çürütecek delilleri toplamaya odaklanmalıdır.

Mahkemeye sunulacak deliller önceden planlanmalı, gerekiyorsa resmi kurumlardan belge temini için celp talepleri yapılmalıdır. Özellikle kira uyuşmazlıklarında sözleşme, ödeme makbuzları ve yazılı ihtarlar davanın omurgasını oluştururken; müdahalenin men’inde tapu kayıtları, keşif raporları ve tanık ifadeleri önem arz eder.

Dava sürecinde ortaya çıkabilecek hukuki sorunlara proaktif yaklaşılmalıdır. Hukuki yarar yokluğu riskine karşı eda talepleriyle dava desteklenmeli; yetki/görev itirazlarına mahal vermemek için mümkün olan en doğru yer ve mahkeme seçilmelidir. Delil yetersizliği halinde ek süre istenerek veya yemin teklif ederek boşluklar doldurulmalıdır. Eğer karşı taraftan paralel bir icra takibi veya dava hamlesi gelirse, bu süreçler takip edilip gerekli itiraz ve müracaatlar zamanında yapılmalıdır.

Son tahlilde, kira sözleşmesinin varlığı veya yokluğu, her üç dava türünün de seyrini tayin eden bir faktördür. Geçerli bir kira sözleşmesi, kiracıyı büyük ölçüde korurken malikin yetkilerini sınırlandırır; sözleşmenin olmaması veya sona ermesi ise malike güçlü tasarruf imkanları verir. Bu denge, mahkemelerin önüne gelen olaylarda hakkaniyete uygun çözüm bulmasını gerektirir. Yargı kararları incelendiğinde, genel eğilimin “taraflar arasında kira ilişkisi varsa bunu tanımak, tarafların haklarına saygı göstermek; ancak gerçekten haksız bir işgal durumu varsa malikin mülkiyet hakkını korumak”yönünde olduğu görülmektedir .

KAYNAKLAR

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ilgili maddeleri
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m.683 ve ilgili maddeleri
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) ilgili maddeleri (m.269-276, 272, 75 vb.)
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4, m.106 ve ilgili hükümler
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.01.2016 T. 2015/8528 E. 2016/296 K. (kiracılığın tespiti – görev)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.02.2022 T. 2020/202 E. 2022/1103 K. (BAM 35. HD kararı bozma – kiracılığın devamı)
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.10.2005 T. 2005/7708 E. 2005/9143 K. (kiracılık iddiasında ispat yükü)
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 05.04.2006 T. 2005/2476 E. 2006/4013 K. (haksız fesih – kiracı tazminat hakkı)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.12.2010 T. 2010/13-671 E. 2010/696 K. (kiracılığın sürdüğünün tespiti ve muarazanın men’i istemi)
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 15.02.2005 T. 2004/25825 E. 2005/2837 K. (ortağın satın alması – kiracının tahliyesi)
İlgili Bölge Adliye Mahkemesi kararları (Örn. İstanbul BAM 35. HD 2021/… E. sayılı karar) ve hukukçuların konuyla ilgili makaleleri, örneğin Baran Doğan, Selçuk Ener, İlker Duman, vs. (bu kaynaklarda Yargıtay içtihatları özetlenmiştir) .

Kiracılığın Tespiti, Muarazanın Önlenmesi ve Haksız Müdahalenin Meni Davaları