Günümüzde en çok karşılaştığımız sorunlardan biri de kiralanan taşınmazın tahliyesidir. 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Avukatlık Kanuna ile Türk Borçlar Kanunda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yapılan değişikliklerle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ”Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.” ile önceki yıl belirlenen kira bedelinin yüzde 25’inden fazla kira artışı yapılamayacağı düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanununa eklenen bu geçici madde ile kiracın yüksek enflasyon karşısında ezilmesinin önüne geçilmek istenmişse de bu durum kiracı ve kiraya veren arasındaki dengeninin bozulmasına ve uyuşmazlıklara neden olmuştur.

Bu yazımızda tahliye davası nasıl açılır, kiralanan taşınmazın tahliyesi nasıl yapılır, icra yoluyla tahliye nasıl yapılır, dava yoluyla tahliye, kira borcunun ödenmemesi, bildirim yoluyla tahliye, kira sözleşmesi nasıl yapılır cevaplandıracağız.

DAVA YOLUYLA TAHLİYE

Tahliye davası, kiralayanın çeşitli sebeplere dayanarak kiracıyı kiralanandan çıkartmak için açtığı davadır. Bu sebepler Türk Borçlar Kanununda kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklı ikiye ayrılarak sayılmıştır. Tahliye davası nasıl açılır sorusuna cevap arayanlar için tahliye davası açma sebepleri;

Kiracıdan Kaynaklı Sebepler

Kira süresinin bitmesi

Türk Borçlar Kanunu m. 352/1’de belirtilen kira süresinin bitmesi sebebine dayanarak; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kira bedelinin ödenmemesi

Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu m. 352/2’de düzenlenen sebebe dayanarak, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının oturmaya elverişli bir konutunun bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, Türk Borçlar Kanunu m. 352/3’de belirtilen sebebe dayanarak, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiraya Verenden Kaynaklı Sebepler

Türk Borçlar Kanunu m.350’de belirtilen nedenlerle, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu genel yapısı itibariyle kiracıyı koruyan bir yaklaşım göstermiştir. Yazımızda da belirttiğimiz üzere kiraya verenden kaynaklı sebepler belirli gereksinimlere dayanmaktadır.

Kiraya veren Türk Borçlar Kanunu m. 350’de belirtilen sebeplere dayanarak kiracısının tahliyesini sağladığı taktirde, kiralanını 3 yıl geçmedikçe haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz

İCRA YOLUYLA TAHLİYE

Taşınmazın tahliyesini sağlayan yollardan biri de tahliye talepli takip başlatmaktır. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip; Türk Borçlar Kanunu m.315’te belirtilen kira bedelinin ödememesi veya Türk Borçlar Kanunu m. 353/1’de belirtilen kira süresinin bitmesi nedeniyle başlatılabilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Takip

Türk Borçlar Kanunu m.315’e göre; ”Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

Kiracıya yapılan yazılı bildirimden itibaren süre işlemeye başlar. Kiracıya ödeme yapması için konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün ödeme süresi verilir. Kiracı, kendisine yapılan bildirimden sonra yedi gün içerisinde itiraz etmez ve otuz gün içerisinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren sürenin bitiminden itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle Takip

Türk Borçlar Kanunu m.352/1’e göre; ”Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Geçerli şekilde imzalanmış tahliye taahhütnamesi ile kiraya veren, kiracı tarafından taahhüt edilen sürenin bitişinden itibaren başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak suretiyle takip başlatabilir. Bu süre hak düşürücü süre olup sürenin geçirilmesi halinde tahliye talep edilemeyecektir

TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Tahliye davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4’e göre; kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaların, Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girdiği düzenlenmiştir.

Tahliye davalarında yetkili mahkeme, uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkin bulunmadığından HMK 6,7 ve HMK 10 maddesindeki kurallara göre belirlenir. Tahliye davalarında yetkili mahkeme genelde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde bakılır.

KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ